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独立宫城市花园

该项目投资款是否有监管账户?资金从监管账户释放到项目的条件是什么?

  • 有监管账户,监管银行是Signature Bank。资金从监管账户释放到项目的条件有三个:1)至少要有两笔投资到位,才可以递交I-526申请;2)递交了I-526申请后就可以释放80%;3)剩余20%等I-526通过后释放。

该项目有过桥贷款吗?EB-5资金会用来替代过桥贷款?

  • 照目前的情况来看,资金方面不需要过桥贷款,购买土地和前期开发的费用都是开发商支付的。另外,开发商2013年刚售罄的雷顿奢华公寓项目(1706 Rittenhouse)总售价高达1.4亿,因此,开发商目前资金充裕。

独立宫城市花园项目的退出机制为贷款到期后,主要通过公寓出售、再融资或项目的整体或部分出售产生的收益来偿还投资人,那么如何证明项目的出售资金足以偿还EB5投资款?


  • 根据项目评估报告,项目完工后总售价预计能达到1.76亿美元。归还建筑高级贷款8000多万美元后,有9600万美金作为EB5投资款的还款保障。在2011年开发商自己出资完工的雷顿奢华公寓项目,2011年竣工,售罄后于2013年9月实现100%入住,单套最高售价达1250万美元(每平尺1620美元),创下费城最高单价的历史记录并成功盈利,成为2008-2011年经济危机时期费城盈利最多的高层建筑。独立宫城市花园项目与雷顿奢华公寓项目有非常大的相似之处,目前独立宫城市花园公寓预订率已高达50%,因此独立宫城市花园项目在五年后完成销售应该不是问题。

政府为什么会给本项目10年内不增加地税的优惠政策?此政策对EB5投资人有什么好处?是否有官方文件?


  • 独立宫城市花园将成为费城历史古迹区域一个标志性的极具现代感的建筑,将现代与历史完美融合,政府对该项目非常认可,也愿意提供10年不增加地税的支持。这项政策能够吸引更多业主前来购买独立宫城市花园的公寓,也就更确保将来的还款。

I-829条件解除前,整个项目公寓全部出售完毕怎么办?

  • 出售型公寓类型的EB-5项目都会面临这个问题,一般的操作是:开发商预留1-2套公寓,控制项目全部售出的周期,从而满足投资款继续保持在有风险的项目当中的要求,直至条件解决。独立宫城市花园项目开发商自己已经预定了1202号公寓,而且第4层的会所等配套设施部分是不出售的。

已预售的部分是否业主已经付订金?剩余房款怎么支付?

  • 售房的流程是,1)预订时,购房者先支付2.5万的订金,预定的17套房(预定总价达到),在房产经纪公司出具的文件里有确认总共42.5万元的订金已经在监管账户里;2)开发商与购房者经过协商,并在律师配合下确定最后的购房合同,签订后支付20%(不可退还)的首付款;第一批预订的业主预计将在2015年2/3月完成;3)尾款将在房屋建成后支付。

TDI项目

项目所在分市场的入住率大概是多少?

  • 入住率约为96%。

若投资者去美国考察该项目,开发商能否出具邀请函?

  • 没问题。开发商非常欢迎投资者来美国考察项目,可提供邀请函。

零租整售行业的利润率为多少?

  • 6%-8%。 

为什么说TDI项目的退出机制是有保障的?

  • 随着房地产市场的持续复苏,目前美国房市总体销量和房价都呈现上涨的走势,量价齐升。而作为美国著名地产开发商,TDI已经拥有近30年的开发历史和经验,成功开发了价值120多亿美金、共计9万多套五星住宅项目,成为美国豪华多户社区的最大投资组合开发商/运营商,项目遍布27个州省的126个城市。

    TDI独创的“零租整售”商业模式已经非常成熟,并且被市场验证和接受,得到JP摩根,美国养老基金,著名保险公司,地产基金等金融机构的鼎力争投,他们不仅是TDI项目的投资者,也是TDI项目的购买者,自2010年-2013年仅三年时间TDI项目售出金额达到16亿美金;

    TDI对于每个项目的位置严格把控,TDI所开发的项目具有绝佳的地理位置,因此保证了TDI每个项目的出租率在90%以上。TDI系列项目拥有成熟的运营模式,稳定的出租回报,再加上不断升温的美国公寓市场,无论是通过整体售出还是银行再融资,对于EB-5还款都是有保障的。

为什么说TDI项目是高尚住宅公寓?

  • TDI系列公寓项目的目标客户群是在城市及城市周边生活的白领和大学生人群。整体建筑和装修风格是度假风情公寓,配有游泳池,俱乐部会所,健身房,户外厨房,户外壁炉,户外工作站,酒吧、酒廊,宠物公园,监控进出的停车场等。每个住宅单元内部都配有特色高质量的家具和设施,其中包括九英尺挑高天花板,洗衣机和烘干机,升级瓷砖和优质硬木地板、花岗岩台面以及不锈钢电器和报警及移民通讯等,以确保未来租户对TDI项目有着长久的兴趣。 

喜达屋酒店

政府为什么愿意支持该项目并资助7500万美元?

  •  费城的支柱性产业是会展旅游业,宾夕法尼亚会展中心(PCC)也正在与波士顿以及华盛顿的两个会展中心在竞争。而费城市政府做过调查比对,PCC经过扩建后,面积是三个城市的会展中心中最大的一个,其中波士顿会展中心占地50多万平尺,华盛顿会展中心占地60多万平尺,PCC占地70多万平尺;而就配套酒店的房间数量而言,波士顿拥有1.8万个房间,华盛顿拥有2.7万个房间,费城仅1.1万间;因此费城市政府近年来资助了11个各种酒店的翻新改建项目,但改建后的酒店运营效果都不佳。当费城市政府得知Lenfest家族要在市中心建设一个W/element双品牌大型酒店后,几乎是到欣喜若狂的程度,直接将此项目定位为PCC会展配套酒店。而且值得一提的是,目前费城市中心拥有500个房间的酒店仅仅3个,而且拥有755个房间的W/element酒店的双品牌设计很契合大型会展等团队活动的市场需要。

项目已招募的EB-5投资者达到80人以后,是否还会增加名额招募更多EB-5投资者?

  • 不会。PPM中明确指出,项目招募EB-5投资者的上限为80人,不会超过这个数目。

EB-5资金是否全程监管?

  • 是,由第三方即太阳信托银行监管。只有在I-526批准后EB-5资金才可以进入项目。

投资方Lenfest家族经济实力如何?

  • Lenfest家族以电信业起家,老Lenfest先生(Lenfest Harold Fitzgerald)于2000年将家族企业中的一部分出售给Comcast公司,获得65亿美元;Lenfest家族随后将财富通过各种捐赠回馈社会,捐赠的范围包括市政、教育等,费城市中心的文化广场就是Lenfest家族捐赠并以其家族命名;费城喜达屋酒店项目的主要负责人Brook Lenfest先生作为老Lenfest先生的第二个孩子,也在电信行业很有作为,而且,Brook Lenfest代表Lenfest家族与Forbes家族在2013年初达成战略合作,联合另外两个富豪家族共同成立家族资产基金以管理家族资产及慈善事业。因此,Lenfest家族的资金实力是毋庸置疑的。

喜达屋酒店为何选择Lenfest家族来合作建设W酒店?

  • 根据第三方投资及评估机构PKF副总裁Peter Tyson先生的介绍,喜达屋在过去15年都在费城寻找机会建设W酒店,也曾三次聘请PKF为其分析酒店市场;最终选择Lenfest家族来合作,一方面是因为Lenfest家族的经济实力,另一方面是因为在费城市中心已经非常难得有一块土地可以重新修建酒店大楼。在过去10多年,费城的酒店行业偏多是旧酒店翻新,或者将公寓楼或者办公楼改建成酒店大楼,而Lenfest家族拥有1441 Chestnut Street这样一个地块可建设一座全新的大厦,而且地点是市中心的中心,这样的机会确实是万里挑一的。

喜达屋对酒店的双品牌设计有何意义?

  • 一来:双品牌的设计有利于全方面地覆盖各类客户群,高端的或短期的游客可选择W,中端的或长期逗留的游客可选择element;二来:双品牌配备充足的会议空间可使酒店成为宾州会展中心的配套酒店,可以接纳参展团队客户,而且可以配合会展中心举办各种配套会议或活动;三来:双品牌的管理只需要一个管理团队,节省成本的同时还可以提高管理效率,最大限度地实现经济效益。

项目可创造3倍就业,为何不多用EB5资金?

  • EB5资金因为其廉价性获得了美国项目方的青睐。通常项目方首先会设法获得银行贷款,之后才考虑用EB5资金,特别是像W酒店这类比较大型的开发项目更是如此。如果项目没有能够获得7500万美元的各类政府资助,也许会使用更多的EB5资金。与EB5资金相比,无偿和非常低息的政府资助会更加便宜。因此,低比例的EB5资金对投资人来讲非常特殊和有利。

TP项目

TP项目的有限合伙企业是谁?普通合伙人是谁?

  • 投资人将成立的有限合伙企业名为:Florida Restaurant Franchise Group X, LP;普通合伙人是RC Management, LLC,由律师Anthony Korda管理同时担任Escrow Agent的角色。

TP项目的区域中心是哪家?

项目的退出机制是什么?

  • 餐厅的现金流
    再融资
    出售餐厅;
     
    若五年期满,借款人无法还清LP的投资贷款,可将期限延长一年;若一年后仍无法偿还贷款,GP应尽全力协助LP通过法律方式要求对借款人进行资产清算变卖。

Jafrejo Holdings LLC是什么角色,公司怎么2012年才成立?

  • 此公司只是一个控股母公司,是一个管理机构,为了将品牌加盟及EB-5项目结合而成立的管理公司。
    公司地址: 2149 N Commerce Pkwy Weston, FL 33326, FL
    电话:(954)218-5517
    母公司自身无经营,是通过控股公司(FRFG,DMD以及另一个餐饮品牌BBQBoyz)进行具体业务。

TP公司目前资产有多少?

  • TP Restaurant是Front Burner Restaurant Group旗下的品牌之一,Front Burner旗下共有6个不同品牌,如Ojos Locos,Red Dog Right,Velvet Taco,Mexican Sugar,The Ranch以及TP。因为各个品牌都是独立的私营公司,无法简单估算举例的价值,但截止2015年3月,TP在全美23个州已有67家自营及加盟餐厅,平均单家分店的年销量为430万美元,迈阿密地区的分店年营业额均在500至650万美元。目前还有30多家分店在建设中,计划将在2015年底之前达到100家餐厅的规模。

绿谷医院

联邦医疗保险是如何支持绿谷项目的?

  • 根据联邦保险法的规定,65岁以上的公民享受免费的医疗保险。另外,项目所在地亚利桑那州绿谷市,被制定为联邦医疗服务开发不足地区,并且城市平均年龄71.2以上,让其享有联邦基本医疗(Medicare)保险费和美国补助医疗保险Medicaid的费率(共150%

为什么一家医院可以创造出1000多个就业岗位?

  • 经验丰富的经济学家Wright Johnson利用移民局认可的经济影响计算模型RIMS II,对绿谷项目做出了全面的评估计算出1292个全职工作岗位。

拥有第一顺位抵押权对投资人有什么好处?

  • 如果医院方面违约,EB-5投资人有权变卖医院持有的房产来换取投资款。医院持有的房产在第四年开始还款初期预估价值1.3亿美金左右,远远大于EB-5的投资款。